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2977-房地产神曲-第25章

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现在中小型房地产公司发展壮大的唯一机会。    
    欲在竞拍时正确地衡量土地的价值,实效希望每一家房地产公司都有一张“城市势力地盘分布图”,但是这张地图将不再提供显而易见的地块价值,未来的大部分开发将在毫无参照的城市新地块上进行,所以实效提出了“土地价值参考法”的工具,分为旧城地块、新城地块两种参照方法。    
    ○  旧城地块的参照方法    
    参照对象:城市群落势力图    
    参照步骤:    
    (1)忘掉地图意义上的地块,不论它在一环还是多少环;    
    (2)通过访谈等形式,描绘出“城市群落势力图”;    
    (3)地块所在“城市群落势力图”的位置,就是它的价值;    
    (4)如果地块所处的“城市群落势力图”里面有你满意的买家,那么,一拍即合,省心省力;    
    (5)如果地块不幸在你不满意的势力地盘里,那么,找到该地块将要迁徙到这里的首选人群。    
    参照范围:    
    (1)跨城。当城市带形成后,在城市带形成大的势力地图。比如香港与深圳,上海和杭州,成都和华阳、龙泉等。    
    (2)城市。在独立的城市内部势力地图上参照价值,比如万科以整个成都为参照,在原本荒芜的城东发现了“中产居住”的价值。    
    (3)区域。在小的势力区域,参照土地的价值,如成都中海名城,吸引了大批居住于城南的人。    
    (4)社区核心。在群落社区单元里发现价值,比如成都王府花园,紧紧贴住玉林生活圈,从而获得成功。    
    ○  新城地块的参照法    
    参照对象:    
    城市新区的开发没有显而易见的势力地图,开发参照的对象是群落迁徙运动。    
    参照内容:    
    (1)根据“城市群落势力地盘图”,参照你的地块是否有显而易见的机会,如果有,则顺势而为,就像你在富人区获得了一块地,那当然就是建设富人的城市平台。    
    (2)考察城市各个群落目前其势力地盘的人口饱和状况,如果某个重点群落人口严重超标,乃至出现了小巷子里面都停满了车的现象,那么你在新区获得的那块土地,就可以成功地为他们创建平台;反之,即便你拿到的是一块风水宝地,也会犯超前的错误。    
    (3)根据每一次的群落迁徙运动,重新审定你手中土地的价值。因为群落迁徙是已发生的群落战争的结果,在此之前,土地价值已经被群落们评价过了,如果不幸你的地块不在你青睐的群落战争地段中,那么你最好先停下来。没有哪个群落有能力在短时间内进行两次战争以及迁徙的。相反,主流群落的地盘战争,则会发生地盘价值的连锁反应,地震般重构整个城市的地块价值,仔细找一找,说不定你的地块会被另外的群落看上了。    
    (4)如果你一心想做某个群落的生意,而他们恰好又想迁徙,该怎样去寻找相应的地块呢?很简单,拿出城市势力地盘图,研究他们原驻地的社会地貌,比如风景情况、交通情况、配套情况,找到留恋以及抛弃这里的根本原因,就可以去寻找相对应的土地了。     
    根据“土地价值查考法”,一则可以规避拍地的风险,在目前的土地政策下,拍地都是真金白银,来不得半点马虎;二是创造市场奇迹,一些开发商根据群落迁徙现象,以较低的价格获得了看似不起眼的地块,结果销售出高价,如果都是以显而易见的方式去拍地,你能看到的,别人也能看到,绝无奇迹可言;三是发挥土地的最大价值,土地是不可再生的资源,开发成本又高达亿万,所以,一定要将土地的最大价值挖掘出来。一些开发商本来获得了风景极佳的地块,但对富人居住区的饱和状态视而不见,就因为这块地在原来的穷人区,结果修建成了经济适用房,因此极大地浪费了土地的价值。


第四部分第二步:平台规划(1)

    这一步的任务,就是认真思量该在土地上提供什么的问题。如果前两步的工作扎实,熟知所在城市群落的平台需求,掌握着一张最新的“城市群落势力地盘图”,轻而易举地通过需求和地盘争夺战,就能知道应该在具体的土地上提供什么东西了。如果是这样,这一步的课题就变得非常简单。    
    如前所述,购房者需要获得由多个空间组合出来的城市平台,而非简单的钢筋水泥建筑,所以平台规划和以往的建筑规划完全是两个概念。除了委托设计机构构思出适合目标群落的建筑空间外,平台规划者还需要为目标客户群提供相应的环境空间,敲定社会意义的自然环境、商业环境、学习环境等,以及通过这些具体的物化举措,去迎合、鼓励、张扬群落气质,为群落个体营造适宜的群落空间。    
    不同的群落对平台以及空间的需求大相径庭,要创建出满足目标群落的平台,必须回答以下三个问题。    
    ○  他们对建筑空间的需求是什么样的?    
    这个问题不能由建筑师来回答,原因是建筑师只能从钢筋和水泥的构成角度来看待建筑,追求建筑外观的艺术性,以及结构的合理性。他们一定认为,大小合理、通风采光良好、功能设施齐全的建筑就是好的建筑。而购房者对建筑的判断标准,往往会令建筑师们大跌眼镜。    
    购房者到底需要什么样的建筑空间,首先要看他们的支付能力,其次要看他们的平台目的。对于城市平民来讲,与其做个大花园,还不如将这笔钱省下来,降低购房成本,因为他们的购买力不强,获得平台的目的也仅仅是在城市里有个安身之处。对于富豪来讲,人性化的空间虽好,但他们更愿意将空间符号化,房子是他们捍卫自己地位的一个武器。那些占地2亩以上、挑高5米以上的大空间,虽然一家人置身其中会顿生寒气,但这正是他们需要的。    
    以上两个例子说明,建筑师们埋藏在心里的“好建筑”情结,都是一厢情愿不攻自破的。城市平民和年轻人追求落脚之处、降低空间成本的做法,主动放弃了建筑师们坚持的建筑美学性和空间的合理性;而富豪的符号化空间需求,又扼杀了空间的实用性和人性化。目前只有一个群落,能满足建筑师的情结,那就是中产,他们喜欢纯美学和人性化的建筑,为什么建筑师的情结和中产的需求如此一致?那是因为从收入水平和社会地位来看,大部分建筑师自己就是中产,他们的建筑学说,只是中产群族的学说。    
    平台规划者在思量建筑形态时,一定要对“完美”有个正确认识,那就是这个世界根本就不存在完美,再完美的技术、功能、产品,都是相对落后的,都是可以升级换代并被淘汰的。不存在所谓的百年建筑,建筑唯一百年不变的真理是:需要的才是最好的。    
    ○  他们需要什么样的环境空间?    
    请别把环境空间理解为绿化景观等自然元素。虽然所有的楼盘都必须做绿化,绿化是空间的重要组成部分,但它已经和“自然”无关,任何一棵树,种植到城市里,都已经“社会化”了。临街道种树是为了降噪,庭院里种树,是为了创造一个变化的场景——天天看水泥,小区里看看树也不错。这里的树和钢材水泥一样,只是城市平台建筑材料中的一种,从这个角度上讲,请将绿化空间纳入建筑空间的一部分。    
    这里所要讨论的环境空间,是共生意义的社会环境。前面所说,在城市这个平台里,人完成休息、学习、赚钱、购物、交流、情感、繁殖等活动,这些活动都不可能一人完成,而是在一张交织的大网里由多人共同完成的。这张网,就是城市生活平台的环境空间。    
    构思环境空间的规划,最好从食物链条角度去考虑。任何一个群落,都有一个完整的食物链条,一个在群落内部完成所有社会活动的循环体系,并且各不交叉,拿他们的话说,就是每个人都有每个人的活法。以往机关干部的生活范围是“三点一线”,工作状态是“一杯茶,一根烟,一张报纸看半天”,内容是“对上要搁平,对下要摆平,在外有花瓶,回家有暖瓶”,乐趣在“围着杯子转,围着桌子转,围着裙子转”中获得。而前些年的小青年生活则是“看点歪录像,打点小麻将,吃点麻辣烫”。当下职业经理人的生活状态是“起得比鸡早,睡得比狗晚,吃的比猪差,干得比牛累”。要是把这三种人放在一起,你会发现他们完全是三个世界的人,同样是人,却没有多少可以真正交流的话语。    
    好的环境空间规划,一定是群落食物链成员共生的环境——一个浓缩他们世界的小世界。可能有学校、有电影院、有咖啡馆、有茶楼、有会所、有KTV、有麻辣烫、有火锅店、有高尔夫、有酒店、有送水店,总之囊括吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行的全部内容。不同的群落里面,是不同的人做这些店的老板,不同的老板又做不同的店,不同的店又提供不同的服务和装修,收取不同的价格。最后,又反过来要求平台规划者,提供不同的建筑形态去容纳他们。    
    汇总环境空间规划的内容,就是根据群落食物链,按照他们的话语体系,设置装下他们的建筑空间。商业街是很重要的一部分,但美术馆、民俗馆、学校,对某些群落来说,也是不容忽视的。    
    ○  他们需要什么样的群落空间?    
    这是一个抽象的空间,也是最考验规划者人生阅历的空间。前面已经规划了比较具体的建筑空间和环境空间。现在,你还必须在平台上着力营造、维护、经营这个群落空间。群落空间的重要性在于,只要这个空间一破灭,即便你把建筑空间和环境空间做得再好,成员也会立马作鸟兽散。


第四部分第二步:
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