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叶蓟岢晌芎φ摺Ｈ绻鱿窒衩拦茄拇未绫颐墙趺窗欤俊〈蠹叶贾溃�2007年美国发生次贷风暴，就是买房人还不上银行的钱，连锁反应之下便出事了。美国房价已经跌去30％，全世界金融业跟着大受牵连。中国还没有出现这样的情况，但我们要防微杜渐。所以政府应该提高第二套房的首付，这是宏观上的考虑，不能只以地产商利益和购买者的利益来衡量。
出现这种情况，政府不管不行，不管地产商有多少个不愿意，这是事关全局的利益。如果泡沫膨胀起来，破灭了，即使老百姓埋单，最后还是要政府来收摊子，政府要挨骂的。美国政府今天在收摊子，动辄上千亿美元注入市场，就是怕出现〃雪崩〃。由此可见，美国经济再发达，也不能逃脱市场的规律和力量。
投资人怎么办？ 每当夜晚走在大街上，看到高楼林立，看到五彩缤纷的夜景，我会想，没有这些房地产商们，我们不会有今天这样繁华的城市，不会有这样的投资环境。在这些绚丽的城市中，地产商贡献了他们的辛勤与智慧。房地产这个领域，是中国经济在二三十年经济增长中的一次历史性机遇，被我们这代人赶上了。我们这一代人可能建完了过去几千年无法完成的房屋总量。日新月异的城市建设，给中国带来翻天覆地的变化，也带来中国改革开放取得了巨大成就的直观印象。
你去欧洲、美国看看，还有像我们中国这样快速度建房子的吗？没有了。这些所谓发达的国家或者城市已经归于平静，几十年来基本还是那个样子。而中国正在热火朝天，百端待举。这是一次历史性的机遇，一定要有人去抓，抓住是对的。但是，我们也不可以超载，更不可以透支未来，不能没有防寒冬的意识。
第12节：第三章 面对〃天价房〃怎么办？（4）
大家知道，天津有一个做房地产的顺驰公司，那是孙宏斌1994年成立的一个小公司。1998~2002年，他在天津发展了三十多个项目，成绩也就一般。但在2002年国家出台了〃招拍挂〃政策之后，他从天津走向全国，到处买地。他所到之处，不管多高的地价，他都高价拍下。当时他手里自有资金只有10个亿，竟然拍下价值60亿人民币的土地。在2002~2003年这一年之内，他手里的土地就储备到1 200万平方米，仅长江三角洲一带就有4 000平方米。顺驰公司从一个地方的小公司摇身变成全国性大公司，储备土地的规模大出太多太多，引起了外界的质疑。顺驰凭什么只用这么少的钱，却买了60亿元的土地？他的钱从哪儿来的？他到底有什么目的？为什么把地价炒那么高呢？ 后来，我国政府的宏观调控开始实施，法定存款准备金率陆续上调，银行对地产领域就越来越谨慎，甚至有的地方都不给贷款了。这时，顺驰公司的资金链马上出了问题，他欠银行太多的钱，当银行要强制收回贷款的时候，他没有办法。大约支撑到2006年，资金链条终于断掉，再借新债已经还不上旧账了。所以，孙宏斌只好和香港的一家公司签约，卖出自己的股权。现在对方公司占顺驰股份的94。7％，他自己只剩5。3％。
2006年正是中国楼市大起、房地产大起的时候，这家公司竟倒在了大起之前的这一瞬间。为什么？只因为他买地太多了，找银行贷款的规模太大了。当政府宏观调控措施出台时，他扛不住了，只能倒下。
然而，顺驰的教训并没有给地产商们足够的警示，短短两三年过去，到2008年，同样是在宏观调控的背景下，房价的暴涨刺激了更多地产商疯狂扩张。
据2008年4月《华夏时报》报道显示，某家大地产商在2007年频频成为地王，储地暴增8倍，达到4 580万平方米；而截至2008年1月，这家地产商未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，这还不包括向机构投资者融到的10亿美元资金。在2007年9月，这家公司资产负债率竟然高达95％以上。而在宏观调控背景下最容易发生什么事呢？就是〃屋漏偏逢连夜雨〃，该公司原定于3月28日在港交所挂牌上市，结果临时被叫停。中国证监会明确表态，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO（首次公开发行股票），将不予核准，这让40余家等候IPO上市的房地产企业感到了透心凉。
全国6万多家房地产企业，有多少正在贷款艰难、上市无望、销售受阻的风雨飘摇之中？ 这些案例给中国的地产商们深刻警示：你一定要先掂掂，自己几斤几两，能扛多少斤，不要轻视国家宏观经济调控的力度和决心。如果你手上太多的钱是从银行贷来的话，你一定要想，当房地产业进入严冬，别说冬天，就是一场寒潮来临的时候，你不怕被冻死饿死吗？一股寒潮来了你扛得住吗？一旦扛不住，你只能倒下。
大家看好地产行业没错，但你不能过量透支，更不能疯狂扩张。你要控制好自己的贷款规模，加大自有资金比例，便能够度过一个寒冬，你还有迎来春天的机会。现在不是比谁财大气粗，而是看谁活得最久，看谁能活到最后，看谁在每一轮经济大起和大落中都安然无恙，最终长成一个大公司，有自己的品牌，有信誉，有资金实力。
第13节：第三章 面对〃天价房〃怎么办？（5）
老百姓怎么办？ 说到这里，大家好像反而看不懂了。从前面一章似乎刚看明白，原来房子将来很可能还要涨，结果一看这章，政府廉价房要出台了，再一看房地产商们艰难成这个样子，这房价不崩了才怪！ 是的，这时候很多人看见大章小报都在报道地产商就要大量破产了，楼市拐点快出现了，地产泡沫要破灭了。果真是这样吗？ 同样是2004年的宏观调控，同样是顺驰公司的失败，却并没有阻挡住随之而来的房价暴涨。地产商扩张过度，必然要遭市场的惩罚，但这与房价暴跌似乎没有绝对的正相关关系。不过，有人也许会倒下，但也许这正给了有准备的人以机会。
这里讲个真实的故事，也让大家对买房的未来有一个真实的预期。
2008年在清华大学新开的MBA班上，有一位韩国学生。1997年亚洲金融风暴来临的时候，亚洲〃四小龙〃和〃四小虎〃都倒下了，韩国也倒下了。我问这个学生：〃1997年你们国家遭受金融风暴的时候，你最深刻的感受是什么？〃他说：〃让我感受最惨痛的是我不该贷款买房。〃我接着问他：〃为什么？〃他说：〃因为当时的贷款利率是3％，等韩国通货膨胀起来的时候，利率已经到了13％，贷款买房的人根本就还不上了，还有很多人失业，更还不上贷款了。身边很多的人把房产交给了银行，只是因为还不上银行贷款了。我的房子为什么没交银行呢？是因为我爸爸在国外工作，他每个月给我寄1 000美元回来，我才够还银行贷款，否则我的房子也早交给银行了。〃我又问：〃你买的房子现在如何，房价跌了吗？〃他说：〃没有。〃10年以后，这位韩国学生的房子没有跌价，这10年，韩国的地产也几乎没有跌过，到现在还是一路上涨。
这是一个非常典型的例子，说房价都在涨，但你自己却很可能〃赔〃，因为你可能因为失业没有足够收入还本，也可能因利率高涨无法付息。这是两件事。
房价要涨，你要买房，你一定要问自己，我有承受力吗？我找银行贷款，贷多少合适？我能不能还上？当经济遇到挫折的时候，很多人可能失业，当利率迅速上升时，我还有还款的能力吗？我买了房后，能不能扛过哪怕一两年的寒潮期呢？ 1997年我在香港时，看到报纸上登了这样的话：〃中产阶级真悲惨，买房置地变成负资产。〃什么意思呢？比如这房子总价1 200万，我交了首付500万，找银行借了700万。等这房价跌到400万的时候，我从银行借了700万，银行把它收走拍卖的时候才值400万，我还欠银行300万。这300万就是负资产。香港20万人面临这样的痛苦，这20万人主要是中产阶级。
在这里我要告诫大家，在看到机会的同时，永远要会思考如果危机来了怎么办，不要一窝蜂，不要我说看涨你就跟着买。
尽管如此，还是有太多人希望听听我的建议，于是我在2005年6月《中国财富》杂志上写了一篇专栏文章《说房》，当时提出的那些观点，至今也没有大的改变，仍然可以摘录在这里跟读者朋友一起探讨。
假如我是你，我会这样做： 第一，假如我是一个靠工资吃饭的普通打工者，我会首选租房。其一是目前租金上涨幅度低于房价上涨幅度，甚至由于投资房产的人较多、央产房进入市场等原因，市场可供出租房越来越多，租金有下降趋势；其二是本着量入为出的原则，防范因为工作不稳定、收入不稳定、工作地点变迁、子女入学变迁等问题带来的固定供房负担。
第14节：第三章 面对〃天价房〃怎么办？（6）
第二，假如我已经积攒够了买房的首付款，有能力还月供了，我会买一套中等房价、交通比较方便的住房。不过在比较贷款方案时我会选择还款期限较长的方案，原因是尽管时间较长的方案利息负担很重，但我更希望尽量减轻每月的负担，以应对未来10~20年左右时间经济收入的不确定性。
其次，随着中国经济加速增长，通货膨胀也会呈现上升趋势。经济学原理告诉我们，在通货膨胀的环境中，欠债方才是受益方。所以，想要欠银行的钱本身并不是一件容易的事，全世界的银行都怕通货膨胀，因为你还它的钱越来越不值钱，而你的房子越来越值钱。所以，只要每月有能力还贷，就赶紧买。
第三，假如我手上有一笔积蓄，够买一套房，我会一次性买下一套比较容易出租的住房。我不太在乎房价涨跌，原因在于眼下国内并没有特别适合的其他投资渠道。说白了，我把这笔积蓄用来买房，既可以抵御通