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这是一个庞大的需求，如果充分挖掘出来，市场可就太大了。但是，穷人买房的第一个障碍是没有相应的信用级别，不具备买房资格。
怎么办呢？商业银行贷款的规矩还在那里挡着。
没办法就想办法了，作假！
只要贷款人同意买房，虽然他一向信用很差，商业银行可以把他的信用记录填成优良，这样就可以办理抵押贷款，只要他签字同意到时候还钱就行。
贷款买房人想：给我贷款是件好事，可毕竟债是要还的，最后还不起怎么办？
金融海啸寻根问底（一）（2）
商业银行说：你别担心，因为买房的人太多了，都是这样的，没关系。房价在不断上涨，你买的房产可以升值。比如，你买了一套30万美元的房子，首付10％，你交3万美元住进新房。几年后如果房价涨到50万美元，你把这套房子卖了，还上借银行的本钱加利息30万，剩下的20万就是你白赚的，多合适啊？
贷款买房人一听，这事太好了，像我这样信用级别不高的人，银行都肯借钱给我买房，马上有房住，将来房价涨了还可以卖掉赚上一笔，合适，干！
有人问，商业银行为什么要贷款给这些人呢？原因在于贷款利率的差别。商业银行贷款给信用级别高的人，利率是5％，而贷给信用级别低的人，利率是10％，这么大的利差对商业银行来说很有赚头。
商业银行在劝穷人买房时说：你们贷款买房吧，给你们特别优惠的条件，首付可以降低。30％首付没有，那20％；20％首付没有，那10％；10％的首付没有，那零首付如何？贷款人说，零首付可以，可我现在还不起月供。银行说没关系，你可以先住进去，三年后再开始还钱，只是利息高一点。这些穷人想了，只要我在购房合同上签字，同意买房，银行贷款给我，既不要首付，也暂时不需要还钱，还可以住新房。以后即使我还不上钱，只要房价涨了，卖掉房子还可以赚钱，这合适的事我怎么能不干呢？
结果，穷人就这样被说动了，他们都签了合同，同意贷款买房，次级贷款就这样产生了。
什么叫次贷？就是信用级别低的贷款，相对于优级贷款而言，所以叫次级贷款，简称次贷。美国在最近这几年中，大量信用不好的人都用这种方式买了房，其实他们付不起银行贷款本金和利息。
由于商业银行放贷给他们，买房的人便多了起来，房价自然就会往上涨。房价不断的上涨，刺激了那些当初还犹豫的人纷纷加入了次贷队伍，甚至是零贷队伍，就这样，年复一年地把美国的房价推向高潮。
一个美国说：我在监狱里，连10美元都没人借给我，但我出来之后，银行竟然愿意借我10万美元让我买房。事实就是这样。
金融海啸寻根问底（二）（1）
买房的人很高兴，既可以住房，还可以等待房产升值。买房人没有风险。卖房人也没有风险，因为商业银行用贷款已经替买房人把钱付了，真金白银已经赚到了手。
这一切实在太完美了！
四、金融海啸寻根问底（二）
卖房人和买房人都皆大欢喜。商业银行想了，我把钱都贷给穷人买了房，全部风险都在我这里。第一，如果这些买房人以后还不上钱了，银行不就赔钱了吗？第二，如果将来房价跌了，买房人抵押在银行的房产就不值钱了，银行也要赔钱。这可不行，一定要想办法把风险转移出去。
怎么转呢？
干脆把次级贷款卖给投资银行。
就这样，商业银行把所有的房贷集中在一起，产生了一种按揭证券（mortgage…backed security； MBS）。他们告诉投资银行说，这里有一笔好买卖，平常按揭利率是5％，次贷的按揭利率是10％，我可以按6％的利率卖给你，余下4％的利差给你来赚，你坐吃利差，什么也不用干，坐地收银，如何？
投资银行一听合适，干！
于是，投资银行购买了这些按揭证券（MBS），把现钱给了商业银行。
投资银行拿过这些证券后，就开始设计了金融衍生产品。它们把次级证券（MBS）打了一个包，变成次级债（collateralized debt obligation； CDO），卖给投行的大客户们说：〃亲爱的客户，我们新推出一款非常好的金融产品次级债券，银行存款利率只有1％，而这个次级债的利率是10％，如果现在投资买这项产品，每年能有10％的回报，可以赚这么多的钱，这多合适啊！〃
就这样，投资银行从商业银行那里买了次级证券（MBS），然后打成包变成次级债券（CDO）往外卖，从华尔街卖到美国，从美国卖到欧洲，卖到亚洲、卖到日本、卖到中国，次级债券就这样卖向了全世界。
当投资银行往外卖次级债券时，投资者就问了，你这债券虽然有钱赚，但是如果有风险，买了以后赔了怎么办？要是砸在我们手里怎么办？当投资者对此表示怀疑时，投资银行建议说，如果不放心，可以给它上个保险。于是，投资银行又设计了一款产品，名字叫信用违约掉期（credit default swap； CDS）。就是说，买次级债券的投资者如果担心风险的话，可以买这个产品CDS，让保险公司来分担一部分风险。当然如果没有发生问题，保险公司就可以赚这笔钱。保险公司一听很愿意，看到房地产这么火，它们也想从中赚一笔钱。给次级债券提供保险，这种赚钱的机会不容错过。投资者担心风险，愿意拿出钱来买保险，把风险押给了保险公司，两全其美。比如，一个投资者买了50万美元次级债券，他到保险公司去买CDS，交了3％的保险费之后，如果这边债券出问题，那边保险公司负责包赔损失。
金融海啸寻根问底（二）（2）
保险公司想赚钱，它们卖出CDS保险，让买次级债券的人放心，上面有人罩着，投资者放心买吧！次级债就这样大大方方地卖向全世界。
概括起来，首先是商业银行发放了次级贷款给穷人买房，商业银行担心风险把它集中起来变成按揭证券（mortgage…backed security； MBS）卖给了投资银行；投行把它打包变成债务抵押债券（collateralized debt obligation； CDO）卖给投资者；买次级债券的投资者担心风险，又去买了信用违约掉期（CDS），保险公司最后给他们做了保。
美国国际集团（AIG）是美国乃至世界最大的一家保险公司，中国有一个友邦保险（AIA），很多中国人买了这个保险，友邦保险的总公司就是AIG。这家保险公司卖了大量的CDS，给很多买了次级债的投资者上保险，它们也想从中赚钱。就这样，次级债券顺理成章地卖了出去，越卖越火。
到这里基本是皆大欢喜。从地产商到买房者，到商业银行、投资银行，到保险公司，到买次级债券的投资者，一路都是包赚不赔，越到后来越好，什么都不用干，坐着就可以赚钱。这太美好了，天上真的在掉馅饼了（就算是陷阱，也没有关系，反正风险转移走了，不在我这里）。
但投资银行并不满足于买卖次级债（CDO），这样赚钱太少，于是各种各样令人眼花缭乱的金融衍生品出现了。这些产品大量地运用了杠杆效应赚钱。
什么叫杠杆效应，举一个最简单的例子，就是用贷款买房。如果没有杠杆，购房者用现金买一套100万美元的房子，如果房价一年上涨20万，他的投资回报率是20％。如果用了杠杆，比如说100万美元的房子他只支付了10万美元的首付。剩下的90万美元是他向银行以5％的利率贷的款。如果同样房价一年间上涨20万，这20万元减去需要支付的一年当中90万美元乘以5％利率产生的4。5万美元的利息（大致），他就相当于赚了15。5万美元，这个利润除以自己支付的本金10万美元，他的投资回报率实际变成了155％，远远高于没有借钱的买房方式所获得的20％的收益率。
在价格向上的时候，杠杆可以放大收益；在价格向下的时候，杠杆也可以放大损失。
金融海啸寻根问底（二）（3）
如果没有用借贷的杠杆效应，100万美金全是自己出的，当房价一年跌了20万，除了纸面上的损失，他还住着这套房子，只要不卖房，这个损失就不会成为现实，很可能将来还要涨。他如果用了借贷的杠杆效应，当房价一年跌了20万，他的房子现价只剩80万了，但他抵押房子向银行贷款了90万，银行就会要求他追加10万。如果他追加了这10万美元，那么对于他一年的投资亏损是4。5万利息加20万亏损，实际亏损率变成了245％。如果他没有能力支付这10万美元，他的房子就会被银行收走，这个房贷就终止了。与其相关的MBS和CDO也就依次变成了废纸。
这是用房贷交易，大家比较了解的一种方式来解释杠杆效应，实际上对投资银行来说，它们是没有耐心通过这样笨拙和零散的方式去进行杠杆交易的。
投行和金融机构有一种叫做保证金制度，就是用1个亿可以做10个亿的生意，这叫10：1杠杆保证金交易。什么意思呢？保证金相当于做生意的定金，比如这批玉米值10个亿，但我交了1个亿保证金，我就获得了这批货的所有权。结果还没等到到期补齐另外9个亿去最后交货，这个货物几天后就涨了1％，我就有权利把这批货全卖掉，可收回来10个亿零1000万美金，除去1亿本金和欠的9亿美金，等于多出来1000万美金，这是赚的。但我只用了1个亿的本金，这赚来的1000万美金，相当于我本金1亿美金的10％。也就是说实际的货物市场涨了仅仅1％，而我的本金却获得了10％的收益率。这就是保证金交易制度的魔力。那么，如果做30倍杠杆的话呢，就可以赚3000万美金，收益率变成30％，如