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专门人员上门清扫服务（包括清洗地砖、地毯等）。
2财务预算分配：
（1）管理人员 2人×1000＝2000元/月
（2）清洁人员 2人×600＝1200元/月
（3）保安人员 8人×600＝4800元/月
（4）电梯人员 8人×600＝4800元/月
（5）维修人员 2人×800＝1600元/月
（6）绿化人员 1人×600＝600元/月
（以上工作人员奖金、加班费用另付）
（7）电梯2台，电费2000～2500元/月 维修费1200元/月
（8）水泵2台，电费1000元/月
（9）公共服务费 100元/月
（10）材料费 400元/月
（11）工作服、对讲机、清扫工具 2000元/年
3电梯维修养护与管理制度
（1）电梯操作人员必须持证上岗，健全电梯设备档案及修理记录，做好安全年检工作。
（2）保持机房、井道、轿箱的清洁。
（3）非电梯维修操作人员严禁操作电梯。
（4）如运行中突发停机事故，值班保安人员应先救护乘客安全出电梯，并及时通知保修人员
。
（5）若因维修、保养、正常停用等原因停机，应在一楼挂告示牌。
（6）电梯工应遵守安全操作规定。严禁电梯超载运行，严禁装运易燃易爆腐蚀有毒危险品，
严禁吸烟，机房门应加锁，并标有“闲人免进”字样。电梯工不得擅自离开岗位。
（7）电梯操作人员应注意仪表、礼节、耐心。
（8）电梯间地板每日拖洗两次，围身板清洗一次。
4水泵房及供水系统管理制度
（1）水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备均有专职人员负责监控。定期保养、维修
、清洁，并认真做好记录。解决不了的问题立即报告公司本部。
（2）水泵房内所有压力表、流量表按计量有关规定定期校验。每年进行一次全面检查。
（3）水泵房管理员必须严格遵守其岗位职责。其他人员不得擅自进入水泵房。
（4）每月对各楼水箱、水质和自动抽水泵作一次检查和清洗，防止水质二次污染。
（5）节约用水防止跑、冒、滴、漏、大面积渗水事故的发生，一旦发现危情，属小区管辖范
围的应及时修理，属自来水公司管辖范围的应立即通知自来水公司解决。
（6）严防供水系统与排水系统混流。
（7）非突发性停水应预先通知业主，以便住户做好安排。做好入冬防冻保温工作，以防水管
爆裂。
5环境卫生管理制度
（1）每日清洁工作
①管辖区域道路及各层走廊应清扫两次。
②各层楼梯清扫一次，楼梯扶手清抹一次。
③门庭玻璃，尤其是大门玻璃隔日清洁一次。
④各户生活垃圾袋装化，放垃圾桶内，垃圾及时清除。
（2）每周清洁工作
①各层玻璃窗清洁一次。
②各层走廊拖洗一次。
③信报箱清抹一次。
④天台、天井清扫一次。
⑤天花板、墙壁的灰尘和蜘蛛网清除一次。
⑥公共走廊及住宅区路灯罩清抹一次。
（3）对乱丢垃圾杂物，占用公共地方乱搭建、乱图乱画、乱张贴等违反行为，及时劝阻，劝
阻无效者，按有关卫生条例和约定处以罚款。
（4）小区内严禁饲养鸡、鸭、犬等家禽家畜。
6治安管理制度
（1）加强门卫管理，严格门卫出入制度，对来访者有礼貌热情地接待询问，核实被访客人的
姓名和室号，做好记录，加强门卫值班人员业务培训。
（2）详细登记好各户业主的姓名、室号、电话号码便于联系。
（3）推销员、小商贩和废品收购者未经批准禁止进入小区内设摊叫卖。
（4）禁止在公共场所晾衣服，在公用楼梯、通道堆放杂物，饲养家畜以及无许可证领养宠物
。
（5）督促进出区内的车辆按车辆停放规定停放，并记录车牌号码、驶入原因，必要时，驶出
时要查验车内装载物品。
（6）对于危害公共安全和社会治安秩序行为要坚决制止，对问题严重者要及时报警并做好记
录
。如：使用大音量器材；楼上扔杂物；私拆他人邮件；存放公安部规定的管制品；住宅内玩
气枪；偷电；非法侵、损他人财物；偷窃井盖；聚赌窝藏罪犯；吸毒或贩毒；偷窃；故意损
毁公物；经营淫秽物品；利用住宅嫖娼等不法行为。
（7）每隔二小时巡视小区一次，做好巡视记录。
（8）若发现犯罪案件，应及时采取措施：
①即报案并留护现场直至公安人员到达。
②切勿移动或容许他人移动、触摸、践踏现场，以便取证工作。
③切勿开动一切电器用具，以免证据被破坏。
④禁止闲人进入现场。
⑤配合公安人员提供有关罪案详情。
（9）节假日期间，安排好值班人员。节前对各部门贴好封条，节日中对其他人员进出进行查
问。
（10）外来施工队伍时入楼宇，要在保卫部门登记造册，对施工人员有效证件复印备案。
（11）按有关规定，对违章施工单位令其纠正，对违反《治安管理处罚条例》者交有关部门处
理。
（12）入夜巡视，应特别注意水、电、煤气等危险易燃处的安全。
7市政设施管理制度
（1）辖区内的交通要道及区间小路严禁停放车辆。
（2）消防器械通道和防火楼道上绝对禁止堆放杂物等阻塞通行的行为。
（3）发现路面起沙积水和路面凹凸损坏立即予以修整。
（4）保持辖区内排污水、雨管和化粪池等整个排水系统的通畅。
（5）对人为因素造成管道堵塞，如装修房屋将易沉淀和凝固物排入管道，尼龙塑料袋碎布等
进
入管道，厨房废油废渣进入管道，私自改变排污管线等情况，要查明原因，及时说服劝阻并
立即予以疏通。以事故严重者，要追究肇事者责任。
（6）小区内各类公共设施，如路灯、消防设备、道路、花木、路标等，不能随意破坏。损坏
者照价赔偿，事故严重者应承担由此而引起的法律责任。
（7）不得在小区内公共通道私自搭建屋棚等违章建筑。不得随意安装晒衣架。
8车辆停放与管理制度
（1）所有外来车辆未经许可，不得进入住宅小区。
（2）业主车辆，必须按指定点停放，并按规定收取一定的停车费。行车通道、消防通道及非
停车位严禁停车。
（3）凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染性物品的车辆严禁驶入本区。
（4）驶入本区内的车辆应减速行驶，不得鸣号。如果车辆损坏路面或公用财物，应照价赔偿
。
（5）车管员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告保安人员，并做好交接班工
作。
（6）使用人应到指定地点洗车，严禁于停车场内洗车。
（7）业主需要在住宅区内保管的摩托车、助动车、自行车必须办理领取车号牌手续和交纳保
管费。
（8）当车辆进入保管范围内，车主应向车管员领取车牌号。当车辆离开时，必须将车牌号交
还
车管员。没有交还车牌号或车上号码不符时，该车不得离开保管范围，违者车管员有权扣留
该车。
（9）无牌照摩托车、助动车、自行车丢失时，管理处不负责赔偿。
9收发邮件管理
（1）收到信件后，核对住户和房号是否符合。
（2）统计本栋楼的商用单元，对于信件上只注明公司名称的，先查据室号，然后在信封是注
明。
（3）每天做好邮件收取工作。
（4）将挂号信、包裹单、汇款单等各类邮件分门别类投送，避免遗漏、出错。
（5）如有DHL快邮或主要邮件，因立即设法通知业主，若业主在家，立刻将快邮送上门。
（6）业主住户代办邮寄包裹时，要问清室号、姓名，同时要问清包裹收取人的姓名、详细地
址
、邮寄方式。并做好代办服务，注明具体要求，以及业主、住户委托签名、经办人签名。
（7）邮件退回，及时通知有关业主、住户，并做好退回邮件记录。
10绿化看护与管理
（1）不准攀折花木以及在树木上晾衣物或扎铁丝等。
（2）不得损坏花木的保护设施及花坛。
（3）不准行人和各种车辆跨越和通过绿化带，不得碰坏绿化栏杆。
（4）不准向绿化地倾倒污水乱扔杂物。
（5）不准在绿化地范围内晾衣晒被或堆放任何物品。
（6）严禁擅自砍伐树木以及折枝、削皮、挖根、摘果、抹叶、攀登、摇晃等不良行为。
（7）不准在绿化地种植蔬菜等农作物。
（8）凡人为造成花木及保护设施损坏的，根据有关规定进行罚款处理。如是儿童所为，应由
家长应付。
（9）花木管理员对花草树木要定期培土、施肥，除杂草和病虫害，并要修枝剪叶、补苗、浇
水。
（10）花木管理员应保持绿化地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，使花木生长茂盛。
（11）检查、记录、报告绿化地花草、树木情况，及时处理违者事件。
11关于投诉处理和回访制度
（1）本着客户是“上帝”的原则，对住户的投诉要认真对待，合理、妥善处理，圆满解决投
诉居民的实际问题。
（2）接到或收到投诉电话或信件，按投诉不同内容，公司有关负责人应会同投诉人所在大楼
的管理员，深入现场实地调查，掌握第一手资料或亲自登门听取住户的意见、建议。
（3）分析、查明原因，确定投诉内容的性质及合理性，如属合理的应立即组织人员彻底解
决，
不留后遗症。如属不合理，要向投诉人耐心解释有关政策规定，并做到能解决尽量解决。
（4）投诉解决结果，应以投诉人签名为准。
（5）应经常与业主管委会保持联系，协调与业主关系
（四）民主花园的成功经验
民主花园业委会负责人在选聘评审会上表示，业主委员会在选聘后要配合好被选聘的物业管
理公司，共同创建文明小区。业主委员会在选聘后的阶段中，真正起了当家作主的作用。
业主委员会据理力争追回原开发商和物业管理企业多收的钱款，退还给了业主们。与开发商
协商，更换了两台常常出故障的电梯，换上了性能较好的三VAF电梯。业主们自发个人捐款
，在小区门中设置了大理石的民主花园的标牌，镶在上面的“民主花园”四个大字闪烁发光