按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
价（每次更新只更新该部件一部分的，即按更新数量计算更新单价），计算出房屋在使用年限
内更新费用的总和。再按使用年限平均求出更新费，即大修、维修费用。在计算修缮费时，
还应考虑到材料调价、工资调整、机械设备费以及不可预见费等因素，这些应适当列入计算
之中。
（3）管理费。管理费是指在房屋经营管理过程中所支付的流通费用。管理费包括房管局（站、
所）职工工资、行政办公费、业务费等内容，其计算方法为：
管理费＝（折旧费＋修缮费＋贷款利息）×6％
其中职工工资，可按房管员定额确定房管员数量及其与内勤房管人员、政工、后勤等人员的
比例，计算出房管局（站、所）职工总数后，按平均工资来确定职工工资总额。房管职工离退
休费可按退休人员与现职房管人员的比例计算，列入管理费中。行政办公费可按职工工资总
额的相应比例计算。业务费是指房屋经营管理过程中各项业务费用的支出，如宣传费、职工
培训费、设备购置费、科研费以及其它与业务有关的费用。以上各项费用之和按房管面积平
均计算，即可作为年管理费数额。
（4）利息。利息是指建房贷款利息（也称固定资金占用费）。房屋出租实质是房屋的分期出售
，到房屋使用年限终了时将房屋投资全部收回。由于房屋使用年限较长，因此建筑房屋的资
金
若存入银行，会有一笔可观的利息收入，若贷款建房，其贷款也要付出一笔利息的。因此，
房屋租金中应包括贷款利息，即在以折旧费收回建筑投资的同时，也应收取那一部分建筑投
资的利息，一并计入房屋租金中。
（5）土地使用费。土地使用费是指使用国家或集体的土地建造房屋应交付的土地使用费。我
国目前实行土地有偿使用制度，因此，在房屋租金中应计入土地使用费。
（6）房产税。房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象，按照房产原值（减
除一定比例）或按租金计征的一种税。1986年9月15日国务院发布了《中华人民共和国房产税
暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），并于同年10月1日起施行。房产税由产权人交
纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，该条例第2条对此作了明确规定。房产
税的计税方法有两种，一种是房产余值，依照房产余值计算缴纳的，税率为12％；二是按
房
产租金收入缴纳，税率为12％。根据《房产税暂行条例》的规定，房产出租的，以房产租金
收入为房产税的计税依据，因此，应缴纳的年房产税额等于房产全年租金收入乘以税率（12％
）。房产税按年征收，由纳税人向房产所在地税务收机关分期缴纳。
（7）利润。房屋是商品，因此，自然需要有利润，但利润不能过高，对此，我国的房管部门
对房屋租金中的利润以租金评估的方式加以限制，使之不会出现过高的情况。
（二）私有房屋租金标准的确定
随着我国改革开放及住房制度的改革，房屋租金标准也在不断变化，但私房租金的标准仍应
根据《城市私有房屋管理条例》第16条的规定确定，即“房屋租金，由租赁双方按照房屋所
在地人民政府规定的私有房屋租赁标准协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合
理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。”这一规定表明，当
地政府对租金有具体规定的，应按规定执行；没有规定的，双方才可以协商确定，但必须做
到公平合理。但是私房租赁与经济发展有一定关系，为便于实际执行，在规定房屋租金标准
的基础上，根据当地经济发展情况，在一定范围内上下浮动的租金，一般应视为合理，予以
保护。私房租金确定时，应注意几个问题：一是出租人除收取租金外，不得再以其他名目收
取承租人的钱款；二是对租金标准有争议的，高租可以适当调低，低租可以适当提高。
（三）公有房屋租金的确定
公有房屋租金是由国家主管部门按照房屋的质量、设备、楼层等条件确定的，这些条件如有
变化，租金也可适当调整，租金的确定以“以租养房”为原则。《北京市城镇公有住房租金
改革办法》对租金的管理作出以下规定：
（1）公有住房租金改革应分阶段实施。“八五”目标是住房租金最低达到维修管理费水平，
有条件的单位力争达到折旧、维修和管理水平。“九五”目标是住房租金达到成本租金水平
。1994年年底前，凡北京市行政区域内的企业、行政事业单位出租的公有住房，均依照本办
法实行租金改革。
（2）单位出租新建住房和腾空的旧住房，租金标准为每月每平方米使用面积055元。单位出
租现住房，租金标准可一步或分步提到每月每平方米使用面积055元。分步提租的，每月
每
平方米使用面积的租金标准，1992年内不低于055元的50％，1993年不低于055元的75％，
19
94年初达到055元。承租人实纳租金，依北京市房地产管理局制定的房屋结构、装修、朝
向、层次、地段、环境等因素的调节标准确定。
（3）单位出租公有住房，对超过住房标准面积的部分，加收超标租金。住房标准按户计算，
依家庭人均住房使用面积结合分室原则和国家规定的有关住房标准确定。符合下列标准之一
的为不超标：①人均使用面积标准；人均住房使用面积按14平方米计算，每户家庭中每个人
的面积标准之和另加5平方米，为该房住房面积标准。丧偶、离异、30岁以上未婚者，按两
人计算。夫妻平均年龄在25周岁以上尚无子女或身边无子女者，视同有一个子女计算。②分
室标准参照《北京市实施〈城市房屋拆迁安置条例〉细则》的有关规定执行。年满13周岁以
上的子女及其他单身成员，可按异性分室、同性不分室的标准掌握，男年满26周岁，女年满
24周岁以上的同性未婚家庭成员，可按分室标准掌握。
（4）超标准面积每月每平方米使用面积的租金标准，楼房不低于134元，平房不低于105
元。
（5）承租人住房在规定标准以内的部分，因租金改革，实纳租金超过家庭工资总收入5％的
，经本人申请，所在单位批准，超过部分可从住房公积金中支付。因住房超标增加的租金，
不得从住房公积金中支付。
（6）对承租人按上述规定计算住房标准时，退休职工增加9平方米，离休职工增加12平方米。
离退休职工及其配偶死亡后，原其他与其共同居住的家庭成员的住房标准应重新核定。
离退休职工住房在规定标准以内的部分，因租金改革，实纳租金超过家庭工资总额收入5％，
或虽未超过5％，但却已造成生活困难的，可暂由离退休职工的工资发放单位从住房基金中给
予房租补贴。因住房超标增加的租金不予补贴。
房屋租金的构成，应包括生产和流通过程的全部费用和盈利，具体包括：折旧费、维修费、
管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租8项构成因素。
关于租金，在实践中常遇到的问题是在租赁期间，出租人提出要求承租人增加租金。对这一
问题，司法实践中应根据具体情况作出处理。《城市私有房屋管理条例》第16条规定，房屋
租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准。协商议定，没有规定
标准的，由租赁双方根据公平原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬
高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，
不得拒交或拖欠。当前，随着我国房屋价值不断增值，房屋租金也在相应地提高。出租人能
不能在租赁期限内要求承租人增加房租呢？在实践中，如果出租人提出增加房租，经承租人
同意，是可以的。如果承租人不同意，在有期限的租赁合同中，若租期较短，出租人要求增
加房租，一般不予准许。没有订立租期的房屋租赁合同，以前的租金确实太低，与当前的房
屋
租金相差很大，出租人要求增加房租的，应该准许。例如，李×在1962年将自己的一间私房
12平方米，出租给陈×居住，当时议定租金每月为15元。在1965年国家统一调整租金时，
李×
与陈×在房管部门签订了一价租赁合同，未约定租期，房租为每月21元。到1980年李×要
求陈×增加房租，陈×未同意，仍按每月21元交纳房租。1985年李×又要求陈×增加房租
到每月20元，陈×以该房屋破烂，李×未修房屋为由仍不同意增加。同年5月起，李×拒绝
收取陈×每月交纳的21元房租，并于1986年5月向法院起诉，要求解除与陈×的租赁合同
。
法院受理后查明，陈×没有房屋搬迁，仍要求继续租用该房，只同意增加少量的房租，最后
法院参考当地私有房屋租金作出判决；在判决发生法律效力之日起2年内，陈×将承租的房
屋退还给李×，限期内每月付房屋使用费30元。自1985年5月起至判决生效之日止，陈×所
欠的租金按每月21元一次性付给李×。
在这一案例中，李×与陈×在1965年议定的房屋租金远远低于现阶段的房屋租金，李×所收
取的每月21元的房租根本不够对出租房屋进行维修。如果按法律规定，李×负有维修出租
房屋的义务，那么，李×将房屋出租，不仅得不到收益，还要承担房屋的维修费用等，这就
显失公平，在法律上也是不允许的。法院判决该房屋租金每月增加到30元是公平合理的，陈
×也是能够负担的。
三、房屋租金的交付方法和时间