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府提供一些优惠政策来帮助和解决，比如减免税费、配套用房划拨给物业管理公司经营等，
这样，物业管理公司可以从政策方面得到一些实惠和收益，以加强物业管理的软件和硬件建
设，不断提高物业管理素质和水平。
成本收费加提供优惠政策的模式适用于对内销商品房和微利商品房的物业管理。
四、亏本收费加提供优惠政策和补贴的模式
这种模式带有明显的福利性，主要考虑业主和住户的收入水平不高，承受能力有限而采取的
低于成本的收费。这种收费模式一般是由政府制定收费标准，物业管理公司按标准收费。收
取的费用不足以弥补成本，出现亏损。这种亏损并不是物业管理公司经营不善而产生的，而
是低收费政策所带来的，因此，我们也可以称其为“政策性亏损”。这种亏损主要通过以下
两下渠道来弥补：一是政府提供一些优惠政策来弥补；二是由政府或主管单位给予政策性补
贴来弥补。这两个弥补渠道应以法规形式确定下来，以保证兑现。否则，让物业管理公司自
己采取拆东墙、补西墙的方式或其他的方式来弥补，是不合理的，也是不能持久的。
这种收费模式适用于微利商品房、福利商品房、公产房、系统房等物业管理。
第三节 物业管理企业收入渠道
物业管理营业收入主要包括主营业务收入和其他业务收入（如多种经营收入），其中，主营业
务收入又包括物业管理费收入和物业经营收入（如房产销售与出租收入）等。
一、物业管理费收入
物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所
收取的有偿服务费。
物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，而形成
物业管理费收入。但是，物业管理收费数额的大小并不能由物业管理公司随意确定，而是应
当
根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质，分别实行政府定价、政府指导
价和协议定价来确定：
1公共服务费
按照《××市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》（见附录六）的规定，商品住宅物业管理
公共服务费应按物业管理范围内各业主（或用户）所占房屋建筑面积或按户分摊。其费用构成
为：管理费，服务人员的工资和按规定提取的福利费，楼内公用设施维修及保养费，绿化管
理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理公司固定资产折旧费，法定税费。物业管理
服务的利润不超过15％，房屋所有人应支付前述各项费用。房屋用户除缴房租外，同时还应
缴付清洁卫生费和保安费。
××市物价局制定的××市各区、县1996年度商品住宅物业管理公共性服
务收费中准价及浮动幅度。
（1）住宅管理费由物业管理公司管理人员经费、办公经费等构成，收取标准由市房管局提出
，经市物价局核定后执行。1995年标准为：多层住宅每户每月3～5元；高层住宅每户每月5
～10元。住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理公司支付。
（2）非居住房屋管理费，不论是营业用房，还是办公用房，均按租金的25％计算，由房屋业主
支付。
（3）清洁、保安服务费按物价管理机关的批准执行。1995年标准为：住宅每户每月3～6元，
由房屋居住户支付；非居住房屋按每m2建筑面积02～05元/月计算，由房屋使用人支
付。
清洁、保安服务费的收取，应根据住宅区域的实际情况，由物业管理公司与业主管理组织或
业主代表协商，在上述规定范围内制定具体收费标准，并订立相关服务制度。清洁、保安服
务费应实支实收，合理分摊。
2高层住宅电梯和水泵运行费
高层商品住宅的电梯和水泵运行费用，由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具
体收费由业主管理委员会和物业管理公司商定的服务方式、时间，按实结算，单独列帐，并
按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。
公有住宅出售后，高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。
3专项服务收费
专项服务是为某些业主（或用户）群体提供的特定服务。该项服务可使部分人受益，如高层电
梯维修管理、检修楼宇的公用设施。专项服务的收费，原则上以成本价格收取，按各业主的
建筑面积分摊。
4委托服务收费
为满足业主（或用户）特别需要而提供的个别服务，只为那些愿意接受或主动要求的人提供
，
一般与业主（或用户）的日常生活关系密切，如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女
入托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费，凡物价部门已有规定的，按规定
执行；暂未规定的，由委托人与物业管理公司协商议定。
二、物业经营收入
物业管理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得
经营收入，如开展房产的销售或租赁、经营停车场等。这些经营业务都可收取相当可观的佣
金，而形成相应房产销售与出租等经营收入。例如，物业管理公司为房地产开发公司销售房
产，一般按售房收入的2％～4％收取佣金；或视销售价格的高低，确定不同的提成比例。如果
在售房合同中特别约定，那么佣金也可由房地产开发公司和购房业主各付2％。如果物业管理
是委托管理形式，则物业管理公司代业主出租房产，双方可签定协议，由业主支付年租金收
入的3％～5％的佣金。佣金的计付主要有以下二种方式：
1业主实行物业出租方式
佣金标准按业主年租金收入的3％～5％计取，业主每年支付一次或分多次支付，具体由双方协
商确定。
2业主实行物业出售方式
佣金标准按业主售房收入和物业约定使用年限计取。
年佣金＝（售房收入÷物业约定使用年限）×5％
三、多种经营收入
由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业，人们收入水平又普遍较低，目前各物业
管理公司所收取的费用是微利的，有些公司甚至是赔本经营，所以，物业管理公司要生存和
发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入。多种经营收入是当前物
业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。
有些新建住宅小区，由房地产开发公司按该物业总建筑面积的05％，拨给物业管理公司开
展多种经营使用，或以成本价转让给物业管理公司。
物业管理公司开展多种经营活动的范围非常广泛，但是，物业管理公司要搞好多种经营，则
要把自身优势与有利机会结合起来。物业管理公司自身优势，主要体现在围绕物业管理来开
拓多种经营领域，比如，物业管理公司开办建材公司、装修装饰材料公司、卫生洁具公司，
以及利用小区建设的配套设施开办商业服务、餐饮服务、信用社、储蓄所、电影院、卡拉OK
厅、健身房、幼儿园、职业介绍所、婚姻介绍所等等。对大型的物业管理公司业说，其多种
经营可以涉足物业开发经营，形成物业开发经营、管理与服务一条龙；对有条件的物业管理
公司来说，则可以在其他领域进行多种经营，当然，所要付出的代价可能要更大。
总之，要按“一业为主、多元经营”的方针，发展多种经营业务，即从市场需求出发，以发
展与物业管理相关的多种经营业务为主，诸如超市、百货、副食品等商业，洗熨、沐浴、餐
饮、幼托、娱乐、旅游、邮电、搬家等服务业，银行、信用社等金融业，房产中介、咨询、
建筑装潢等房地产业，这样，就发挥了物业管理公司的优势，既能满足物业业主和用户的多
种需要，又能增加物业管理公司的资金来源，弥补物业管理经费的不足。因此，物业管理公
司应想方设法开展多种经营活动。
第四节 物业管理费的构成与核算
一、物业管理费的构成
由于各地经济发展水平不同，所以物业管理费的数额大小也不尽相同。对物业管理费的核算
，是物业管理公司财务管理部门的一项非常重要的工作。一座物业在投入管理运行之前，物
业管理公司的财务管理部门必须对其进行管理费的核算，运行一年后，还要根据上年的运行
情况进行调整。费用预算方案要符合国家及地方政府的有关规定，并经物业管理公司总经理
审阅后，提交业主管理委员会讨论通过，方可公布执行。
物业管理费一般由以下一些项目构成：
（1）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央
空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其
他机械、设备、机器装置及设施等；
（2）聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等
（3）公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；
（4）购买或租赁必需的机械及器材的支出；
（5）物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出；
（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；
（7）清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；
（8）公共区域植花、种草及其养护费用；
（9）更新储备金，即物业配套设施的更新费用；
（10）聘请律师、会计师等专业人士的费用；
（11）节日装饰的费用；
（12）管理者酬金；
（13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；
（14）公共电视接收系统及维护费用；
（15）其他为管理而发生的合理支出。
二、物业管理费的核算办法
物业管理费的数额大小，可用下面一个简单公式来测算：
P＝∑ni=