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船只 都是没有装载货物的空船。如果没有压舱物，船只就有可能沉没。 当年，最好的压舱物就是河流中的鹅卵石。因而，直到今天，当有 来自欧洲的大型货船停靠的地方，都可以看到成堆的鹅卵石。自然， 一旦货船到达美国，这些压舱的鹅卵石就被卸下，运往欧洲的货物 接着被装上了船。
我们认为，如果你要建造一只非常小的方舟，比如8英尺长的 小舟，那么你就无需任何压舱物。在一只小船上丨没有压舱物要更 好的一些。但是，如果你要建造一只大的方舟，那么压舱物就成了 必须考虑的因素。对于处于3象限和I象限的人们来说，运用优良 债务的杠杆就是一门重要的技巧。如果你想建造一只小的方舟，没 有债务或者压舱物就是一件明智的做法，你也就不必学习管理优良 债务的技巧。在一只小的方舟中，任何形式的债务可能都是不良债 务。
在我的青少年时代，富爸爸就一直教导我如何去借债，而不是 消灭债务。他之所以如此，就是想让我们有朝一日能够管理更大的 方舟。他对我们的重要教诲之一，就是如果你准备得到不良债务，
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那么，你就不需要什么财商教育和财务报表。他说：“如果你想得到 的仅仅是不良债务，银行家就不会要求你出具一份财务报表。你所 需要的只是购买一个房子、汽车或者办理信用卡，这都只是一个相 当简单的借款申请。但是如果你想得到优良债务，那种能够使你富 有的债务，银行家就会要求你出具一份财务报表。向你借出优良债 务之前，银行家首先要看你的财务报告卡，也就是你的财务报表， 摸清你是否能够聪明地处理自己的优良债务。”
现在，我更加深刻地理解和赞赏富爸爸有关优良债务和不良债 务的划分。我知道，不良债务往往需要负担高额的利息。如果一个 人没有自己的财务报表，银行家就会明白这个人没有多少财务知识， 自然也就要求较高的利息，因为贷款给没有受过多少财务训练的人 需要承担更大风险。然而，如果我去为了一个企业或者房地产投资 借款，银行家就要察看我的财务报表。银行家在冒险以较低的利率 借钱之前，就要看财务报告卡，也就是财务报表。
伉良利息和不良利息
对于储蓄者来说，也是如此。如果你没有接受过扎实的财商教 育，银行家就会尽可能地付给你最低的利息。如果你拥有财务智慧， 就会有很多项目可以蠃得高出好多的利率。其中一个例子就是我在 其前面章节中已经讲过的，一些人得到的是2。名需要纳税的利息收 入，另外一些人得到的是7丨7596免税利息收入。也就是说，低等心 智中的畏惧心理，让储蓄者同样要付出昂贵代价。因而，如果想成 为一只大方舟的船长，你就需要切实掌握优良债务与不良债务、优 良利息与不良利息之间的区别。
必需的教育
注册会计师黛安娜肯尼迪是我的税务策略顾问，也是富爸爸公 司的顾问，她对这个问题有自己独到的看法。针对我们的现金流象
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限理论丨她说：〃如果生活在2象限和3象限，你就不需要什么财务 报表。〃
接着；她说：〃如果你生活在8象限和I象限，那么，制定财务 报表、接受良好的财商教育就是必需的。”她特别强调了 “必需〃这 个词，她说：〃很多时候，法律要求生活在8象限和I象限的人出具 一份财务报表丨却不会向生活在2象限和3象限的人提出同样的要
求。〃
关键在于，《雇员退休收入保障法案》及其后续的修正案，将会 引起数以百万计的美国人从5：象限和5象限转移到8象限和I象限， 同时政府和社会却没有提供与之相配套的财商教育。因为这些人的 中等心智里缺乏财商教育，他们可能会逐步沦落成财务上的囚徒， 被自己低等心智里的畏惧和怀疑所左右。
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分析能方的麻痹
一些人不是好的投资者，因为他们接受了过多的教育，陷入了 分析麻痹的陷阱。他们生活在富爸爸所谓的〃如果……那么〃的世 界，他们总是认为：如果这里出了问题，那么会怎样？如果那里出 了问题，那么又会怎样？在投资领域，〃没有得手〃常常指的是某个 人懂得所有答案，但却最终没有赚到钱。他们刚刚处于投资的边缘， 但是自己的低等心智压制了中等心智，他们也就没有通过投资以进 入真实世界。对于他们而言，最好还是坚持老套的模式：长线投资， 用一定数额美元定期购买投资，投资多样化、多样化、再多样化。 因为他们的畏惧和怀疑控制了自己的心智。
沃伦‘巴菲特说：〃如果你必须经过太多的调查才能明白，那么 一定出了什么问题。”
教育完服畏惧
我自9岁那年就从富爸爸那里接受财商教育，这些教育帮助我 减轻了对投资的恐惧。当然，我的内心恐惧犹存，但是有了这些教 育和经验，我就能够开始打造自己的方舟。在我的生命中，最让自 己惊奇的事情就是自己最终获得了财务自由。过去，我一直梦想着 有一天能够退休，坐在自己的方舟上，轻松愉快地安度晚年。1994 年，当我47岁的时候我完全打造好了自己的方舟。接着，我发现 端坐在自己建成的方舟之上丨整日无所事事丨实在是无聊至极，所 以在1996年，我就开发了训练人们财商的《现金流游戏》。
1997年，在商业合作伙伴莎伦莱希特女士的帮助下丨〃富爸 爸〃系列图书之一的《富爸爸，穷爸爸》正式出版，该书是莱希特 女士在参考我的好多笔记的基础上整理出来的。现在，我们更是前 所未有的繁忙，有时候甚至怀念起过去那段坐在方舟上无所事事的 曰子。即便如此，我还是很高兴能够有机会再为社会做些什么。我
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开发了《现金流游戏》，与大家共享富爸爸的教诲以及从随后的投资 实践中获得的经验，尽管这些投资有的非常成功，有的失败了。但 是，最为重要的是，这些经验教给了我们关于财富的词语并通过使 用这些词语，大家对于金钱和投资的恐惧将会开始慢慢消退。
个案研究
约翰是一家公司的中层经理，他意识到自己随时都可能被降职，
自己的财务安全被老板牢牢控制着。他没有一味在恐惧中等待，决 定一边干着手头的工作，一边开始学习第二专业。
人们热爱的总是健康，而不是药物，他利用业余时间返校学习， 成为一名自然疗法医师。几年之后，他开始行医，并很快赚够了足 以辞去公司职务的钱。今天，他明白自己可能还是要终生工作，区 别在于，现在他可以做自己喜欢的工作，没有人可以解雇他，约翰 预见了自己的未来。可以说，控制了自己的情感，也就控制了自己 的财务未来。
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第14章 我的个人经验
《现金流游戏》不仅传授基本的财务知识，而且指出了实际生 活中存在的四个不同层次的投资。我和金在打造自己方舟的过程中， 就遵循了《现金流游戏》中的实际投资计划。
投资拍四个层次
第一层次：小额交易
在现金流游戏盘上，有小额投资卡和大额投资卡。很多人在刚 刚开始玩这个游戏的时候，往往都是从小额投资卡开始。自然就像 在实际生活中那样，也总是有一些极端自负的人，即便他们没有什 么钱，一开始也想从大额投资起步。
实际上丨我在20世纪70年代初丨就购买了个人第一项房地产 投资，那是位于夏威夷毛伊岛上的价值1。8万美元的联排式住宅。 虽然我当时没有多少钱，我还是通过预付定金丨一口气买下了三套 这样的房子。不到一年之内丨我以每套4。8万美元的价格转让了这 些房子丨总共获利9万美元丨然后我与投资人平分了这笔钱。那一
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年，我从这项投资中得到的钱比我在施乐公司得到的薪水还要高。 从那时起，我就渴望成为一名更好的投资者。
金的第一笔房地产投资是在1989年，那是一个要价4。5万美 元，有两个卧室、一个浴室的房产。房子的预付定金是5 000美元， 她后来每月从这项投资中得到25美元的现金流。虽然金非常紧张， 她却从这项投资中获得了很多至今让其获益匪浅的经验。
现在，我们仍然继续进行一些小额投资。我在前面曾经提到， 我们投资了市政抵押的房地产信托投资（尺幻丁〉丨这能够给我们带 来利息为7。7596的免税收入。另一方面，很多人只能从银行中拿到 利息为2少。的税前收入，而我们实际得到了相当于1296的税前收入。 为了进行这项投资，你必须仔细观察股市走势以及由联邦储备银行 制定的短期利率。这意味着，像美国联邦储备局主席艾伦^格林斯潘 那样的人物在发表谈话时，你必须随时注意倾听。
第二层次：大额交易
一旦《现金流游戏》的玩家从小额投资中赚到钱以后，他们就 可以准备进行较大的投资。
我和金在实际生活中也是这样做的丨等到我们购买了近12处小 型房产以后，我们准备通过税务延迟的1031交易卖掉它们丨这就意 味着我们无需像股票投资者那样缴纳资本所得税。卖掉12处小型房 产之后丨我们准备投资更大的项目。利用卖掉那些小型房产所得到 的收益丨我们后来购买了两个较大的公寓项目，并在1994年退休。 也就是说，从小额交易到大额交易再到退休，我和金用了不到5年 时间。
退休之后，利用已有的经验，我们开始寻找更大的项目。下面 就是其他一些大额交易项目。
私人房地产合伙投资公司：我和金喜欢投资私人房地 产合伙投资公司，简称？尺2？。它是我们对这种房地产投资形式的特 定称谓丨目前还没有其他人使用这个名称。常常也被称为房 地产企业联合丨也是购买大型房地产投资的私人合伙投资公司。
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下面就是有关的一个