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他送给铁英的大量礼物中仅两块劳力士总统型手表便价值15。3 万元，相当于当时铁英15 年的公务
员工资。
刘常明出手之豪爽可见一斑，当然他也得到了铁英更为豪爽的回报。刘常明从此在北京政界畅
行无阻，无事不能。邓小平南方谈话发表后，境外投资商和各地商贾如过江之鲫般地涌迸北京城寻
求商机，京城房地产业遽然升温，一些官倒公司纷纷圈地造房，大炒楼花。精明的刘常明当然不会
玫瑰园：在没有赚的花园里
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放过这一千载难逢的发财机遇，心比天螅乃憔透阋桓鼍於氐模芸焖靼苤诙嗑赫咔�
到了昌平县沙河镇的这块地。此地，离北京仅半小时车程，地平天旷，风景宜人，非常适合建造螅�
档别墅区，更吸引人的是，这里与明陵地脉相连，是一块众所周知的风水宝地。据称，刘常明抢到
此地后豪气顿生，在约见京城记者时，他对在座的各位说：〃你们知道吗，北京这两天要出一个李
嘉诚了。〃记者惊问何人，刘常明悠然地用雪茄指指自己：〃就是鄙人刘某。〃
飞达玫瑰园经北京市政府批准兴建，由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资
开发，两家分别占股份45％（现金投入）、55％（土地投入），规定注册资金1500 万美元，投资预
算4500 万美元，折合人民币约3。5 亿元。玫瑰园占地49。9 万平方米，规划建设别墅00 余套，每套
售价300 万元以上。这一项目宛如芙蓉出水，甫一开盘就被誉为〃首都第一别墅〃而备受瞩目，刘常
明由此成为新闻焦点人物。
〃然而，一心想当〃北京李嘉诚〃的刘常明却没有李嘉诚的臹慧和运气。3。5 亿元的玫瑰园工程浩
大，时日漫长，开发商的资本实力和营运能力至关重要。虽然刘常明凭借权力背景赢得了这一项目，
可是他连一点楼盘开发的经验都没有，也缺少源源不断的开发资金。日后业内分析，刘常明其实从
一开始就没有打算认认真真地造别墅，他无非是拿玫瑰园设了一个局，企图炒一把楼花圈一笔钱就
溜之大吉。事实也似乎正是这样，玫瑰园自轰轰烈烈地开盘以后，便没有真正地破土动工过。刘常
明雇美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁地刊登广告，四处招商，
他像一个狡黠的猎人把一块天大的馅饼挂在半空中，等着猎物自己撞上门来。
果然，猎物很快就来了。
〃楼市奇才〃发现玫瑰园
这个猎物竟是1 年前卖房子给他的那个精明人。
刘常明在香港的那座豪宅是通过当时香港最大的楼盘代理商利达行半山分店购买到的，他也因
此与利达行的〃传奇式老板〃邓臹仁交上了朋友。就这样，他几乎漫不经心地就改变了后者的下半生。
邓臹仁是俊杰如云的香港楼市中的一个〃神奇小子〃。1950 年出生的邓臹仁成长于一个循规蹈
矩的香港公务员家庭，中学毕业后，邓臹仁便报名当上了一名神气的皇家警察。就在他背着手雄赳
赳地巡游在大街上的时候，香港迎来了它的黄金发展期。眼瞧着街边的店铺一天天增多，楼房一层
层加高，年轻的邓臹仁实在按捺不住了，他脱下警服，一个猛子扎进了商海。
开头的9 年，邓臹仁一直没有找到北。他做过进出口贸易，搞过服装生意，从事过金融、期货，
还开过一间专门替人讨债的公司。整整9 年，他除了满肚子的商海苦水外，依旧一贫如洗。1984
年，香港经济再度复苏，李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓臹仁受李氏神话
的刺激，决定入行房地产，他借款1。2 万港元，办起了包括他在内只有3 个人的、小小的利达行。
那时的香港房地产代理行业，就像日后的北京房地产中介一样，一片混乱，鱼龙混杂。或许是
命运安排邓臹仁该在那时发迹，或许是邓臹仁有9 年经商经历，他很快用〃三把快刀〃砍出了香港房
地产代理业的新天地：
第一，向社会公开统一收费标准，向客户收取的总佣金不超过总楼价的2％，不准员工收取佣
金差价。这对混乱的香港代理业不啻是一记响亮的耳光，很快就吸引了大批的客户。
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第二，实行股份牛В迷惫こ钟泄煞荨５伺^仁本人持有的股份从原来的100％减至35％。事实
表明，员工直接持股无疑是公司强劲发展的黏合剂。
第三，改革媒体广告的发布方式。当时香港房地产广告全是小型分类广告，豆腐块，小气得很。
邓臹仁首开整版广告之先河，新风扑面、气势非凡，形成强烈的视觉冲击力。
今天看来，这三把刀再简单不过，但对当时以蒙骗为生计的香港房地产代理业来说，却分明是
〃刀刀见血〃，砍到了要害。到1990 年，利达行一跃而成为香港最大的房地产代理公司，雇员超过
500 人，邓臹仁更以其完整的房地产代理佣金牛Ф取⒋右倒娣逗凸芾砝砟睿敬戳⒘讼愀鄯康夭�
代理行业的游戏规则。邓臹仁在行业中的江湖地位一时无人能及。
此时，邓小平南方谈话的春风也刮到了香江，在弹丸之地已颇感局促的邓臹仁顿时嗅到了巨大
的商机。他在第一时间赶赴内地，在相继考察了上海和北京后，他认为：〃上海很开放，房地产太
热了，不适于全面进入。而北京很保守，保守的城市房地产市场潜力就大。〃
于是，邓臹仁长驻北京，在香港屡战屡胜的他已经不满足于赚取百分之几的佣金了，他要在更
大天地里开山立派，要占有整个一座金山。他俯瞰北京城，以那独特而高远的专家目光一眼就瞄上
了玫瑰园。
日后邓臹仁身陷玫瑰园一败涂地，但当他谈及当年入主的动机时，依然无怨无悔：第一，这是
当时北京城最好的房地产项目；第二，它是全中的别墅项目；第三，它经过了5 位香港著名地产行
业律师的一致论证，并被看好。
又是那么的巧合，玫瑰园的主人竟是他的香港客户，两位都梦想成为李嘉诚的男人就这样坐在
了一起。邓臹仁以香港利达行40％的股权作抵押，通过4 家公司集资1 亿港元，首期动用6000 万
港元，以投资的形式购买了北京玫瑰园2 万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总代理。
邓臹仁推销玫瑰园的第一招是〃围魏救赵〃：先推销北京，再推销玫瑰园。他挟资1000 万元，
先后组团赴中国香港、美国、韩国推介北京，吸引华商的注意力。于是，凭借其娴熟的营销技巧和
人缘，玫瑰园一开盘就卖出了80 套，相当于不久前他以投资形式购入的2 万多平方米。
开局的第一碗开胃羹实在是太鲜美了。邓臹仁认定这就是他苦觅已久的大金山，是他成为〃李
嘉诚第二〃的开山之作。就在这时，发生了刘常明挪用首批购房款的大丑闻，邓臹仁处心积虑，步
步进逼，通过一连串的股权转让，最终以8000 万港元冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。刘常明
空手套白狼，最终落得个身败名裂的下场。1994 年初，欠下巨额债务、心态失衡的刘常明在居家
命归西天，有传是吸毒过量，有传是自杀身亡。
玫瑰露出了第一枚难以察觉的尖刺，可受伤的还不是邓臹仁。就在运作玫瑰园的这段时间里，
他以闪电之势，凭借其成熟的香港式房地产策划和营销手段，在京城房地产市场屡屡出手，赢得无
限风光。他争得北京最豪华的商务大厦北京万通新世界广场的销售总代理权，依循以往经验，像轰
炸机似的在北京媒体上刊登连篇累牍的万通新世界广告，其阵势之浩大令人目瞪口呆。挟此气势，
邓臹仁更把万通每平方米平均售价定在闻所未闻的3000 美元，最螅奂墼锩科椒矫�3640 美元！
——这个纪录在北京市场至今无人问鼎。据说，几天时间内，万通新世界预售款就超过亿元，而当
时万通新世界的地基才刚刚开挖。在整个项目过程中，邓臹仁的利达行仅收取佣金就达1 亿元。他
的一位下属回忆当时情形唯有一句话可以表达：〃钱像水一样地涌进来，连手都数疼了。〃
邓臹仁一战成名。随后，利达行又为西单国际大厦创造了最高售价达每平方米6000 美元的商
铺新纪录以及明辉中心日租金每平方米达10 美元的写字楼租金纪录。一时间，邓臹仁在北京房地
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产代理业掀起滚滚巨浪，被称为〃最成功的商人〃、〃点石成金的楼巿奇才〃。邓臹仁在营销上的确很
有独到的见解，他曾谈到：〃内地的营销这些年发展很快，但房地产营销有一个致命的弱点，就是
太工具化。很多人搞营销只是寻找一个销售工具，缺乏全盘计划，而且营销人员非常依赖广告，其
实广告只是一个工具。我要求每代理一个新的楼盘，就要创造一种新的概念，一年想出一个新概念，
就是了不起的成功了。〃
也就是在这个过程中，利达行以其神奇般的销售业绩全面改造了北京房地产代理行业的牛Ф群�
规范，培养了一大批房地产代理人才。后来邓臹仁经常引以为傲的是：〃现在，我的学生的学生都
做了老板了。〃他还曾大言不惭地对记者说：〃我发现自己有房地产这方面的天才，房地产对于我来
说，挣钱实在太容易、太容易了。〃
这时，连创北京房地产市场写字楼、商铺和日租金三大纪录的邓臹仁在别人乃至他自己看来，
都是一个无房不能售、点石能成金的〃楼神〃了，天姿国色的玫瑰园遇到这样的〃绝代知音〃，不正是
珠联璧合吗？
8000 万港元买张〃贼船票〃
房地产代理业有一句很出名的行话：〃没有卖不出的房子，只有卖不出的点子。〃的确，在房地
产领域，房地产代理是一个低资本、高臹商的行业。相比较，代理商与开发商的职业要求则有很大
的差异性，甚至箅得上是一河之隔两重天。在房地产代理业无�