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土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、出租或者抵押等，这些均不属于契税的征税范围。
三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算
（一）契税的计税依据
按照土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据确定如下：
1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。
2．土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3．土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。计税依据只考虑其价格的差额，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也应按照上述办法确定计税依据。
4．以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。
为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格以偷、逃税款，对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关参照市场价格核定计税依据。
（二）契税的税率
契税采用比例税率，并实行3％～5％的幅度税率①。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况确定，以适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产交易的市场价格。
（三）契税应纳税额的计算
契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。其计算公式为：
应纳税额=计税依据×税率
【例6－5】2006年，黄某获得单位奖励房屋一套，黄某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励黄某的房屋价值30万元，李某房屋价值35万元，协商后，黄某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。
税务机关核定奖励黄某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4％。计算黄某2006年应缴纳的契税。
【解析】根据契税法律制度的规定，以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所交换的房屋价格的差额，即5万元。因此，黄某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税：
（1）黄某获奖承受房屋权属行为应缴纳的契税税额=280000×4％
=11200（元）
（2）黄某房屋交换行为应缴纳的契税税额=50000×4％=2000（元）
（3）黄某2006年实际应缴纳的契税税额总额=11200＋2000=132000（元）
四、契税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限
（一）契税的纳税义务发生时间
契税纳税义务发生的时间，是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（二）契税纳税地点
契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税收征收机关申报纳税。
（三）契税纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收是、征收机关核定的期限内缴纳税款。
①自2008年11月11日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调至1％。
第五节 城镇土地使用税法律制度
一、城镇土地使用税的概念
城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。开征城镇土地使用税，有利于通过经济手段，加强对土地的管理，变土地的无偿使用为有偿使用，促进合理、节约使用土地，提高土地使用效益；有利于适当调节不同地区、不同地段之间的土地级差收入，促进企业加强经济核算，理顺国家与土地使用者之间的分配关系。1988年9月27日国务院颁布、自1988年11月1日起施行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《城镇土地使用税暂行条例》），同年10月24日，国家税务总局印发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》。2006年12月，国务院颁布《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的规定》，自2007年1月113起施行。这些构成了我国城镇土地使用税法律制度。
二、城镇土地使用税的纳税人和征税范围
（一）城镇土地使用税的纳税人
城镇土地使用税的纳税人，是指在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位，个人，包括个体工商户以及其他个人。
国家对城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：
1．城镇土地使用税由拥有使用权的单位或个人缴纳。
2．拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。
3．土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
4．土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
（二）城镇土地使用税的征税范围
城镇土地使用税的征税对象是税法规定的纳税区域内的土地。根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税对象。
城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。
城市，是指国务院批准设立的市，城市的征税范围包括市区和郊区。县城，是指县人民政府所在地，县城的征税范围为县人民政府所在地的城镇。建制镇，是经省级人民政府批准设立的建制镇，建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村。工矿区，是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。工矿区的设立必须经省级人民政府批准。城市、县城、建制镇和工矿区虽然有行政区域和城建区域之分，但区域中的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，情况非常复杂，各省级人民政府可根据税法的规定，具体划定本地城市、县城、建制镇和工矿区的具体征税范围。
三、城镇土地使用税的计税依据
城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。具体按以下办法确定：
1．凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。
2．尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。
3．尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整。
四、城镇土地使用税的税率和应纳税额的计算
（一）城镇土地使用税的税率
城镇土地使用税采用定额税率，即采取有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上的为大城市；人口在20万～50万之间的为中等城市；人口在20万以下的为小城市。城镇土地使用税每平方米年税额标准如下：
1．大城市1．5～30元；
2．中等城市1．2～24元；
3．小城市0．9～18元：
4．县城、建制镇、工矿区0．6～12元。
城镇土地使用税规定幅度税额，而且每个幅度税额的差距为20倍。这主要考虑我国各地存在着悬殊的土地级差收益，同一地区内不同地段的市政建设情况和经济发展程度也有较大的差别。省、自治区、直辖市人民政府，应当在上述规定的税额幅度内，根据市政建设情况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。各地在确定不同地段的等级和适用税额时，有选择余地，应尽可能平衡税额。
（二）城镇土地使用税应纳税额的计算
城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计算征收。其应纳税额计算公式为：
年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
【例6－6】某企业实际占地面积为25000平方米，经税务机关核定，该企业所处地段适用城镇土地使用税税率每平方米年税额为2元。计算该企业全年应缴纳的城镇土地使用税税额。
【解析】该企业年应缴纳的城镇土地使用税税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额＝25000×2＝5000