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的效果，男主角是谁？大家都应该知道，是早期台语片红星“矮仔财”，女主角呢？当然就是“玲玲”了。
现在，请问您：
“这是什么牌子的感冒糖浆？”
恐怕您也答不上来吧！这一点也不奇怪，在撰写本文之前，我已问过数十位西药房老板，结果，连药房老板也不知道，这“葫芦”里卖的是什么药？
这个牌子的感冒糖浆是否还存活于市场之中，我不得而知，但我却从来没用过，因为这是什么牌子都不知道，要如何试用？而且它的表现方式实在太违反美感了，使我不得不怀疑它的疗效。
广告像水一样，能载舟亦能覆舟，端看怎么表现而已！
反思学（十二）
12？？？？？？？ 过河拆桥因小失大
在我的房屋中介经验之中，见过不少形形色色的客户，绝大多数都正正派派、规规矩矩地进行交易，但有一种人却喜欢过河拆桥，甚至有时是未过河先拆桥，结果却因此尝到了因小失大的苦果。这里不妨提出来一谈，供读者参考。
客户们之所以过河拆桥，最主要的目的是想省掉中介费，这种心态不但不道德，对中个公司而言，还是件很不公平的事。
对一般人来说，生意买卖是一件简单不过的事，只要一方愿卖，一方愿买，立刻可以付款成交，对于一般小金额的上学开销而言，或许是如此，但如果是大宗或大笔金额交易恐怕就没这么简单了！
以房地产业而言，其中的技术问题、法律问题非常复杂，绝非一般业外人士所能想像，只要有一方稍有“非善意的无知”，甚至居心不良时，纠纷随时会产生，而其中所可能造成的损失，决不是一般人所能承受的。
中介人的角色，就是让买卖双方能在公平原则下进行交易的公正第三者，除了帮双方之间处理各种技术问题之个，还得负担相当的法律责任。严格说来，中介人是靠专业知识吃饭的人，既如此，在服务之余收取一定比例的中介服务费也就不为过了。
就因为房地产交易的技术性强，风险性高，交易过程中若没有中介人作媒介，无异是将自己投入一个无限变数的危机之中（在笔者数年的房地产中介经验中，就见过无数次光怪陆离、令人匪夷所思的案例，其而局之精巧，用术之高明，令人叹为观止，以后有机会再读者们详谈）、而客户们（买卖双方都有可能）摆脱中介人最常见的方法则是，在中介人接受委托，辛苦企划、投资促销，为买卖双方搭好见面的“桥”后，即以条件差距太大，无法成交为由，拒绝中介居中斡旋，私底下却暗中洽商，等委托中介期满后，即自行成交，表面上看来似乎省下了一笔中介费，其实呢……可能会“偷鸡不着蚀把米”，请看我的亲身经验：
例：3年前，我曾爱托为信义计划区的一户一楼店面作中介，委托价155元，中介服务费为成交价的5％，屋主要求开价为166万。
由于房子的贷款金额过高（125万），每个月连本带利要还银行万元，加上又在巷子里，以店面条件而言，市况并不算好。由于整体条件不全，所以买主并不容易找，这一卖，就卖了一年，最手才由我接手受托销售。
经过我极力促销一个月手，才觅得一位客户，是做洗衣店的，基本条件适合，但只肯出价145万，这个价格在我的权限之外，于是安排双方见面，当面洽谈。
面商过程中，屋主因为房子拖得太久，贷款吃重，又考虑到以145万成交，操作贷款、服务费与增值税后，所剩不多，于是起了歪念，悄悄递了一张名片给买方，并言明要稍做“考虑”，随即离去 。
这个动作，对买方而言，是个强烈的暗示。果然，当天晚上，买方就私下找屋主商谈，愿加价至150万，但条件是须先与中介公司解约，等无合约限制后买方才愿正式签定买卖契约。
买方的提议，正中屋主下怀，如果能私下成交，即能实得145万，不用再付一笔服务费给中介，何况买方自动加价6万至150万，这一来一回之间，等于多赚了12万（5万加上中介费7万）。算盘打定后，第二天即到中介公司来，要求解约，而站在公司立场，自然不愿意花了人力、物力后，情看着快成交了，却还得承受解约的损失，经过一番协商，最后终于屋主付出3％的服务费之后，同意解约。
不料，人算不如天算，完成了，但买方却一直没有进一步消息，屋主忍不住了，回头找买方，买方却很不好意思地对屋主表明：已看中另一户，并付了订金，这一下，屋主傻眼了，原本以为可省下一笔中介服务费，结果“赔了夫人又折兵”，可亏大了！
各位读者，好戏还在后呢！
半年之后，我又经过该地，发现大门已被贴上封条，是被某银行申请查封扣押了。
相对于3年前，现在的“公平交易法”、“消费者保护法”已使消费者比以往受到更多的保障。中介人也不断在塑造中介公司的正面形象，秉持着公平、公正、公开的原则进行交易，以维护买卖双方的权益，消费者可以从容地选择口碑良好的中介公司，放心地把繁琐的买卖交给专业人士处理。别为了省下一点服务费，或为了“白吃午餐”而因小失大，到时候损失的还是自己！
反思学（一三）
13？？？？？？？ 阵前倒戈的恶客
在《儿子兵法》系系列中，我们谈的主题主要是以消费者为导向的行销技巧。第一集出版之后，在各种公开的私下的场合中，有很多同业或同仁不断地问我一个问题：
“行销的过程中，如果客户不断地出‘状况’，要怎么处理？”
这是个很实际，而且发生频率满高的问题，这里不妨一谈。
近年来，消费者主权意识抬头，“有钱就是大爷”的强势心态日益普遍，行销者面对这种被扭曲的消费意识，有时不免大叹生意难为！
在一片“不要让你的权利睡着了”的声音中，相对的，我们是不是应该反思“不要让你的‘责任’睡着了”呢？
在买卖交易过程中，多少会产生瑕疵，所谓“一个巴掌拍不响”，买卖是双方的事，不会一方全对，更不会一方全错。但笔者就“碰”过一个全无交易诚信的客户（卖方），其蛮横无理，是我入行多年来所仅见的，特别提出来给读者参考。
众所周知，金额较大的买卖都会有合约，合约的基本精神是保障买卖双方，也是约束双方在大家都同意的游戏规则下交易。话虽这么说，但对“小人”来说，签字是一回事，至于怎么做，则又是另一回事。只要“老人家”不痛快，合约算那根葱啊！
以房地产中介业而言，在推案之前，一定得有屋主的授权，才可进行销售，如果没有经过授权委托，即进行促销活动，甚至“引诱”客户到现场观看、议价，即有构成诈欺的嫌疑。
反过来说，若客户已经签署委托销售书，即不得任意更改合约内容，更不得解约。很多客户（卖方）抱着一种心态：“我高兴调高价钱，看你中介要怎么办？”
毫不考虑中介业该如何自处，如何对客户（买方）交代？
例：这是个最近才发生的案子。
业主是位30多岁的陈姓女士，身居一家企管顾问公司副总经理一职。以其社会经历与教育程度，理应相当了解合约精神。至少在委托授权期间，应有遵守诺言的基本诚信。谁知事实并非如此！
这位陈女士有户位于内湖的房子，经友人介绍，签定合约后授权中介公司销售，委托总价为165万。
中介公司受托后，立即展开广告促销。一周后，出现一位买主，出价150万，双方差价15万，经中介出面斡旋，业主同意降价显154万，并经签字认可。
经过中介一番“折衷”之后，买方终于同意加价至154万成交，并预付万订金；中介立刻通知业主准备签约，完成一切必要的交易手续。
不料卖方“临阵倒戈”，以价格太低为由，拒绝“成交”，并扬言除非将价格调高至162万元，否则“取消交易”。
这一下子，中介处于夹缝之中，成了照镜子的猪八戒——里外不是人。买方依约付了订金，却迟迟不能完成买卖契约，心里的“不爽”，可想而知；卖方也抱怨卖价过低（虽然是自己签字同意的价格），却展开种种刁难手段。
事情逐渐陷入僵局，买方开始对中介公司施压，要求尽快履行签约手续，否则订金双倍赔偿。中介无奈，只好对卖方发出存证信函，提醒对方，不要忘了自己的法律责任。谁知卖方不但不理会，反而开始“睡不好怪床”：先是挑合约的毛病，然后骂中介公司服务不佳，最后干脆以付款条件来刁难，不但不留一点点交屋尾款，反而要求对方全部付现购买；这还不打紧，甚至要求买方代为清偿贷款，以及支付偿债过程中的所有费用。（一般房地产交易的惯例，卖方的贷款，卖方自行处理；买方贷款，买方自已找银行融资。双方如有困难，中介公司可代为协办，但过程中的任何费用，自然由客户自行负担，与中介无关。）
由于卖方不断地“技术犯规”，刁难买方，自然提高了交易过程中的不稳定性，时间一久，买方终于忍无可忍，开始“反弹”，除了指责卖方的蛮横无理之外，并要求中介公司负起民责任，否则赔钱。
而中介的立场更是为难，买方的反弹并不意外，问题是“震央”来自卖方，并非中介所能控制。以中介的立场，有几个考虑的重点：
一 委托书中已详细载明买方之付款方式，同意配合买方50％以上贷款，而其中并无限制必须全部以现金购买，这一点，卖方明显违约。
二 154万元成交价，完全是经过卖方书面签字同意，焉能在事后又以价格过低而反悔。
三 如买方同意自备款部分提高，甚至改为全部现金，中介可代寻金融机构融资，但其中清偿部分所产生的费用，理应由卖方负担，断无让中介或买方承受之理。
话说回来，这位陈