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“销售”与“说明会”虽然层级不同，两者却可以密切互动，以收到相辅相成的效果。问题就出在很多行销不明白两者间的因果特性，老是走“单行道”，结果往往事倍功半。
行销之前，必须先弄清楚：
“客人为什么来看你的产品？”
以房地产为例，有人买房子，有人换房子，各有需求，不能不先察查之！
有人钱多，喜欢摆派头、
有人为了上学、上班方便；
有人怕吵；
有人怕邻居不好相处；
有人特别在意隐私性；
……
面对各种不同的状况，得先投石问路，了解对方真正的需求，再“对症下药”，这才是最有效率的行销。
对喜欢摆派头的有钱人，自然介绍高总价、大面积的房子；
特别考虑交通问题的人，则尽量找离学校、公司近的房子；
怕吵的人，尽量帮他避开大杂院式公寓；
在意隐私性的人，就尽量找独居性强的房子。
先投石问路，问出客户的需求，再投其所好地行销，而不是“乱点鸳鸯谱”，不管三七二十一，明明不适合客户的产品，还要硬塞；要不就是没先好重点，言不及义，让“财神爷”都怕了你。
且看下面的例子：
例：有一天，一对年轻夫妻来看房子。
这是个66平主米左右的小户型，两房一厅一卫，面积虽不大，但格局不错，设计雅致，很适合新婚的小家庭。
小俩口东看看，西瞧瞧，并仔细地询问了面积、总价、自备款、贷款额度等，似乎兴致颇高。
行销小姐看在眼里，知道这是一对潜力很大的买家，很亲切地在旁招呼，亲话家常……
当行销小姐问到为什么要买房子时，那新婚太太突然静止不语，只是睁着一双幽怨的眼睛望着先生，行销见状，心里有了底了，*不离十，准是婆媳问题。于是立刻降低音量，带着既同情又了解的表情，轻声问道：
“您该不会也是因为婆媳不合，才打算买房子自立门户的吧？”
这几句话，似乎触动年轻太太的心事，忽然眼圈一红，掉下泪来，行销小姐见状，便开始描述自己惨痛的婆媳经验……
新婚太太一把鼻涕、一把眼泪地边听边哭，愈听愈伤心，等行销小姐一说完，便瞪大了眼睛，用一种很坚定的眼神望着先生说：
“这次真的一定要搬出来，而且越快越好，最好今天就搬出来！”
说完便转过头来拜托行销小姐帮忙向业主议价，还特别说明，自备款不是很多，请想办法多贷点款，利息高些无妨……
此时不卖，更待何时？
如果能先了解对方来意，再对下下药，自然就“弹无虚发”了！ txt小说上传分享
应变篇（三）
3？？？？？？？ 财神爷只疼聪明人
自退出1988年汉城奥运拳击储训队7年以来，虽然不再参加比赛，但我总会利用公余之暇，自己戴上拳套，对空挥拳，或打打沙包。除了健身之外，也借机提醒自己，身处一个激烈竞争的环境，得随时提高警觉，保持旺盛的斗志，以免被淘汰。
没有上过擂台的人，恐怕很难想像拳击这种运动的激烈性与杀伤力；而这种压力更不是一般人所能承受得了的。
很多人印象中的拳击手，大都是昂然挺立擂台中央，高举双拳做我武威扬状地接受群众欢呼，住华屋，开名车，腰缠万贯的“英雄”；很少人会想到成名之前，拳击手艰辛付出的血泪与汗水！
问题是，时代变了，光靠努力，不再是成功唯一的方法，努力加智慧才能提升成功的机率。而后者所占的比重，比起前者，又有过之而无不及。
举一个拳击例子：
世界拳击史上最伟大的拳王之一阿里，在成名之前，当时重量级拳坛是由拳王李斯顿统治。这李斯顿人高马大，重拳无敌，经常在三两回合内以一击摆平对手。
阿里早就有志于拳坛，除了不断苦练之外，每场比赛之前，他一定细心地观察对手的弱点，以避实击虚求胜。
在他取得拳王挑战权，与李斯顿对决前几天的记者会上，阿里大肆叫嚣，扬言将在三回合内击倒对手获胜。惹得李斯顿怒火中烧，恨不得当场就下来比划比划，教训教训这狂妄无知的后生小辈！
对阿里而言，这不过是他赢取拳王的谋略之一。
经过很久的观察，他发现李斯顿的重拳虽狠，但拳风粗糙，破绽很多，他早已想到应对之策，而记者会上的造势，只不过是故意刺激对手，以扰敌军心罢了。
拳赛开始后，阿里以独创的“像蝴蝶般飞舞，像蜜蜂般螫刺”拳法，屡次闪过对手的重拳，李斯顿则在几度出手不中后，气势转弱，方寸也乱了。第七回合还没结束呢，已经被后生小辈的阿里几拳“摆平”了！
阿里后来的声势不必我再多说了，但他实在是笔者最尊敬，最能以智慧取胜的盖世拳王！
这种智胜于力的例子，说起来简单，几乎人人都懂，但现实生活上却经常有人逆向操作。结果总是事们功半，徒劳无功。奈何！
没错！古代是有“愚公移山”的故事，但在现代社会中，这个故事的意义，应该只是象征性的。如果愚公生在现代，他一定会知道利用推土机，甚至以炸药移山，效率将比纯人力大多了。除非他志在养心健身，否则的话，能智取者，何用力敌？
对行销者而言，买卖最高境界莫过于“在最短时间内，以合情又合法的方式获取最大利润”，而其最佳捷径就是以智取胜。
例：有一天，有位业务同仁向我求援，事情是这样的：
有一户一楼的房子，除了一期银行贷款外，还向地下钱庄贷了二期款，条件如下：
“借款期限3个月，本利一次退还，否则借方有权依一、二期借款总额无条件优先承购。”
原先，业主认为3个月期限满长的，慢慢卖也可以把房子处理掉，以市价而言，除还掉一、二期贷款之外，应还能再剩点钱。因此大胆地签下了这份“马关条约”，并依附带条件，交付了权状正本及所有过户应备证件给对方。
就因为业主有恃无恐，房价开得老高；但由于当时的景气实在不好，他又不懂得买卖谈判技巧，所以卖得并不顺利。
日子一天一天地过去，眼看着期限就快到了，这下屋主急了，开始降低身段，价钱方面不再坚持，由于议价空间大，引来了不少中介业竞争，各路人马汇集，吹的吹，缠的缠，每个人都拿出浑身解数，无非想诱使屋主签下委托书。
一个礼拜下来，屋主被搞烦了，忍不住对这些“众家好汉”们大发牢骚：
“我现在最盼望的是立刻有买主，价钱好谈，佣金照付，而你们却老是和我扯什么委托书的，委托了又怎么样？买主在哪里？再过6天，要是卖不掉的话，人家就要把我的房子拿走了，哪里还有时间和你们谈签1个月的委托呢！”
这时，低下有人接腔了：
“只要你和我们签约，人们公司自然会帮你解决问题的，别担心！只要签了约，就好办！”
屋主一听，火了，大声地对这位老兄说：
“签约！签约！你就光会叫我签约，你还不知道我的麻烦吗？这房子10个月前才撤销公司登记，还有两个月才满一年，换句话说，要1个月后才可办理自用税率；所以，就算有了买主，你能保证他愿意先付钱，但两个月以后才过户吗？”
这位老兄又说了：
“这个问题小意思，税率处我有熟人，只要走后门，塞个红包就行了，但还是很先签约。”
业主一听，半信半疑，低着头不说话。
我在底下冷眼旁观了老半天，发现这话虽是胡扯，却相当程度地打动了屋主；这表示机会来了，我立刻发言：
“买方可先付签约金，让你先清偿二期贷款，再让买方做同签约款额的反设定，双方约定两个月后才办理完税过户，如此一来，自用税率的问题自然就解决了！”
这一席话果然让屋主动了心，但现场的人实在太多，屋主也不便立刻和我单独详谈，于是来了个缓兵之计：
“大家能在这里见面就是缘份，我来泡壶老人茶，大家一面喝茶，一面聊好了……”
我心想，再这样耗下去，屋主是不可能当场把案子委托给我，就说：
“对不起，我另外还有约，不能奉陪喝茶，得先离开，明天再谈，失陪了。”
屋主一听，心领神会，眼睛望着我，意味深长地说了一句：
“你忙吧！有空再联络。”
说完，又回头和大伙儿周旋了。
我一出大门，就立刻打电话进去：
“刚才里面人太多，讲话又不方便，所以我先走一步。现在我可以明确地向你保证，你所有的问题我都可以帮你克服，买主是现成的，而且也不需要一个月委托期，两三天就行了。如果你有兴趣的话，今晚11点我再来拜访，那时候，‘这些人’总该走了吧！”
“好！就这么办。”屋主很爽快地说。
事实上，我并没有别的事，人也没离开，而是一直坐在车上观察屋里的动静。
由于屋主急着卖房子，所以大门一直敞开着，以便随时让人参观。由于我和屋主两人间已经达成了默契，而其他的中介人员眼看一直谈不下来，不到11点，能能*了。11点一到，我准时去，详细地把所有的问题作了分析，并用具体事实展现了我的销售经验和实力后，屋主很快就和我签了销售委托约。
由于价钱的弹性空间很大，买方一出价，屋主立刻同意出售，便宜的价格自有其相对条件，买方依约先付了签约金，让屋主清偿了二期贷款，并同意两个月后才办理过户，整个过程非常顺利，3天内手续完成，我也顺利赚到了一笔佣金。
这个例子是要告诉读者，在白热化竞争的商场，削价、胡扯、吹牛，甚至只知埋头苦干是不够的，最要紧的是切中时弊，提高服务品质与效率，展现出专业与智慧，才可能脱颖而出！ 。。 。。
应变篇（四）
4？？？？？？？ 出价有时是为了拒绝